政府應建立長期穩定的住宅金融制度／蕭家興

政府應建立長期穩定的住宅金融制度／

主持人(林意玲)：今天要討論的話題是，行政院最近提出振興建築投資業方案，以一千五百億的優惠貸款利率，振興房市，許多民眾關心：這是否為買房子的好時機？什麼才是解決租屋問題的根本政策？今天節目中邀請到內政部營建署國宅組組長蕭家興先生一起討論。

方案合理性令人質疑

首先反應幾則聽眾傳真來的意見：

(一)三重一位沒有房子的人認為，要降低房價才是根本之途，只降利率，付不起頭期款的人還是無法買房子。

(二)台中的朱先生提到，這次振興房市方案優惠利率是五.九五%，其中○.八五%的差額是由政府補貼，也就是以全體納稅義務人當冤大頭，這樣公平、合理嗎？

(三)製造業龍先生問道，截至年底封關為止，尚有數支營建股市無量跌停，此一房市方案可有止跌效應？

(四)斗六市潘先生問，營建業號稱火車頭工業，對其他嗷嗷待哺的產業是否也應一視同仁來辦？

這些傳真幾乎都表達對這個方案的質疑態度。今天上午由財政部、中央銀行、營建署、及經建會聯合召開的記者會中，央行公佈修正措施，決定由一千五百億元房貸中，抽出三百億元作首次購屋貸款，且不限購新屋。另外央行及財政部也提出緊急說明，未來房貸利息免稅額將從十萬提高至廿萬。

主持人：這種種措施顯示，政府極力把穩定房市的工作做最圓滿的地步。但對市井小民來說，最關心的莫過於想了解此時此刻是否為購屋最佳時機？

蕭家興：這次優惠額度的重點在於刺激景氣。但對有需要購屋者，卻是個好機會，減輕貸款負擔，但就購屋者而言，除了考慮個人需求外，經濟能力、區位、學童教育等，也必須加以考量。

主持人：由於房屋過剩(目前約有八十萬戶空屋)，據您了解，哪些地區可以運用這個方案來積極規劃購屋？

蕭家興：綜觀台灣，只有台北市因為土地少，供應較少，房價不易下跌，但台北縣以及中南部一帶，大家可以好好選擇、議價。

主持人：過去國宅組有許多照顧低收入戶的措施，不曉得蕭組長認為對低收入戶而言，此一方案是否實惠？

蕭家興：最受輿論批評的，應是這次方案並未優先為無殼蝸牛謀福利。一直以來，我們營建署在推動國宅政策，辦理輔助貸款自購住宅，每年都在爭取中長期資金，八十七年度也爭取到九百多億，八十八年度則行政院還沒撥下來，我們也一直在努力爭取。

就利率而言，財政部這次所公布的利率的確較低，像我們在八十七年度是七.三%，如果中央的中長期資金可以多一點，當然我們也很希望能爭取到五.九五%，來照顧低收入戶。由於國宅是比較獨立的系統，是逐年來申請。坦白講，就制度面來看，政府可以支配的中長期資金屬於社會資源，理應優先用來照顧低收入戶無住宅的家庭。

應採行先建後售制度

主持人：依你看，為何政府不釋出中長期資金，來回應低收入戶的住宅需求？

蕭家興：目前中長期資金都是財政部及央行在主導，因此主要用途多在刺激景氣的經濟金融方面。營建署雖然是照顧低收入戶的單位，但事實上，我們只有國宅基金，所以關於中長期資金的部分，還是要向行政院經建會申請，對財政部而言，這是屬於住宅金融政策的一部分。

問題癥結在於，我們必須先有一個長期而穩定的住宅金融政策，並建立先建後售的制度。預售屋令人詬病之處在於建商容易炒作房價。未來建築投資業，希望朝先建後售進行，建設公司不必拿土地去抵押，只要建設計劃可行、賣得掉，就可按工時進度來核撥建築融資。民眾需要的購屋貸款，亦可利用建築融資的資金轉為貸款資金。

選擇適當住宅福利方案

主持人：難怪本方案被認為是振興建築業而非房市。

蕭家興：目前成屋很多，且股市一些投資客也將房子釋出，消費者很有選擇空間。如果是用國宅的貸款，中古屋及新屋都能享受到，民眾可以好好選一下。但要注意：一定不要再買預售屋了。政府推出的住宅福利方案很多，將近十種，民眾可多加參考選擇。

主持人：在台北市除兩百五十萬可以用五.九五%的利率購買新屋以外，中古屋怎麼辦？

蕭家興：今天修正的房市措施也提出三百億可以以五.九五%的利率購買中古屋，額度是兩百五十萬(台北市)和兩百萬(台北市以外)。

主持人：身為基督徒，可否請您就聖經觀點，詮釋對擁有房屋者的看法？

蕭家興：我喜歡用聖經上說：「他們要蓋造房屋，栽種葡萄，安然居住」(以西結書廿八章廿六節)。對基督徒而言，建立家業是必要的，但住宅是作為居住用途，沒有房子的人要買房子居住，對已有房子的人來說，沒有必要因為房價便宜而多買一棟，應把資金投資在生產事業，勿將房子視為投資工具。最重要的是政策上要讓沒有房子的人，都有機會買到便宜的房子。(張鄉誼整理)

（本文為中廣「新聞話題」訪問稿，刊於1999.1.10-16基督教論壇報第1710期）