序《走出懋遷化居的住宅經濟》／蕭家興

序《走出懋遷化居的住宅經濟》

早在戰國時期，由於商業活動尚處於未萌芽階段，故《尚書》「益稷篇」〈皋陶謨〉記載禹與皋陶的談話道：「懋遷有無化居」。鼓勵人民將有餘的貨物轉運到不足的地方，或者售賣，或者囤積。如今資本主義的經濟社會已非昔日的吳下阿蒙，甚且超乎社會應有的商業倫理。不僅房屋做為商業活動及社會再生產的場所，住宅也作為商品而成為富人投資理財，甚至被囤積成為炒作財富的工具。擁有位於都市人口集居，房屋需求殷切卻非供自己居住使用的住宅所有者，不必直接勞動，甚至不必花費轉運成本，即能誠如戰國時代白圭的生財手法：「居積趨時為務」，利用市場供需變化，透過囤積居奇，待價而沽與趁機轉賣等手段，而以住宅賺取住宅，以資產賺取資產坐擁財富。

目前台灣極端放任的住宅經濟市場所表現出來的販厝文化及房屋預售制度，正是將這種重商主義、唯利是圖發揮得最淋漓盡致的寫照。其實，這種住宅貧乏問題才是不容忽視的。台灣都會地區及主要都市的住宅，就數量而言，從來都是不足的，而非有餘的；就品質而言，從來就是因陋就簡的，而非適宜居住的；就住宅支出負擔而言，從來就是沉重的，而非輕省的；就都市景觀而言，從來就是醜陋的，而不是美觀的…等。

特別是住宅、金融及經濟學者僭妄地主張住宅政策應全盤回歸市場經濟，將住宅的使用價值與經濟價值剝離，無視住宅市場對無自有住宅中低收入家庭的排斥性，放任供使用為目的的住宅在以投資保值為目的房地產市場中被財團及已有資產階級恣肆壟斷與囤積而炒作房價。為矯正此種社會偏差，俾保障無自有住宅的中低收入家庭免於在房屋預售市場中購屋之弊端，個人主張政府應積極策訂住宅經濟法制，健全住宅投資及金融市場秩序。此即本書以《走出懋遷化居的住宅經濟：台灣房地市場政策環境的探索與改造》為名的出版旨意。

本書收錄四篇有關住宅經濟決策環境的長篇論述，係個人近年來在住宅經濟或住宅金融領域的一點研究心得。前三篇屬於從政治經濟或公共經濟角度，較有系統、較理論性的剖析政府介入房地產市場的著力點。更精確的說，應是為了匡正偏廢的住宅市場，而針對住宅經濟有關的政策規劃與形成，作理念性及基礎性之探討。而第四篇〈住屋權與住宅政策〉乙文，則是針對市場經濟宰制住宅的具體反制，係從住屋權的角度論述台灣社會應有的住宅政策。

本書另收錄有數則創新的法制，雖然大部分係個人施政理念的具體實踐，但很多部分仍是同仁們多年的努力及智慧的結晶。當此台灣的政治生態混亂無序；行政部門因體制疊床架屋而令出多門，因層層牽制而效率不彰；保守的行政幕僚人員口口聲聲依法行事，且自恃為法令問題專家，卻無視其所主管的法令已跟不上社會變遷需要，寧可抱殘守缺，也不想面對問題的實質內涵進一步思考可能的突破作法；立法部門則聽任堆積如山的法案荒廢，猶汲汲鬩於政黨角力；既得利益者虎視眈眈伺機反撲之際，這些攸關住宅市場永續經營之法案面臨重重障礙，其能否一一完成立法實遙不可期且深不可測。將這些法案收錄於此書，讓社會各界有心人士能人手一冊而瞭然如掌，則或有督促政府，包括對行政部門及立法部門「施壓」之功能。

很慶幸，從事國民住宅業務七年來，我沒有被賦予消極的「拆厝」的工作，反而是更積極的從事「起厝」的工作，包括為台灣的房屋建築環境建構有住屋權的住宅經濟政策。而能實質的遵照家母蕭邱邁女士針對個人工作抉擇時的叮嚀：「如果工作可以選擇的話，寧可蓋房子給人住被罵，也不要為了一份工作而拆人家的房子」。只是時勢比人強，負責執行國民住宅興建的地方政府因咽廢食，並中了自由經濟學者蠱惑的毒，自廢武功地不再以興建國民住宅為己任，倡言住宅問題可透過回歸自由經濟來解決。致枉費國家不將國民住宅擺在只針對購屋負擔補貼的社會福利部門，而將國民住宅事務擺在營建部門，賦予營建部門專業興建，並大量供應合宜價位住宅之功能與目的。終而使得台灣在市場經濟政策下，放任追漲不跌的房屋預售制度繼續宰制住宅市場和炒作房地產價格，並將中低收入家庭的居住問題排除在住宅市場之外。

於是乎，但見緊臨大街高樓大廈之後巷，或位於三不管的陡峭山坡、河川高灘地等，居住於被鄙視、被視為都市之癌的破陋的、違章的臨時搭建物之無力改建者、無力進入住宅市場購屋者、倚親寄居者、租屋而住者，甚且只求三餐溫飽而不知爭取自己應有住屋權之老弱孤寡者一籌莫展，毫無改善自己的居住環境的希望。另絕大部分的新建住宅樓房，在建坪及房間數不敷家庭需要下不得不違章擴建增坪，以達到因房價高，購屋經費不足，不得不退而求其次購買不敷家庭居住需要之坪數。其它諸如被高額度、高利率、高房貸壓得不得不扭曲家庭生活品質之「屋奴」，被屢屢不合理調高房租所驅趕的租屋群，也均被自由經濟的價值觀所掩蔽，視為自由經濟社會理所當然的階級現象。

台灣的房地產市場可以說是一種以房屋預售方式為主的投資市場。建設公司透過銷售公司以預售屋「以案養案」，甚至於炒作房價；而民眾則因對台灣沒有國家認同感，對社會也普遍沒安全感和信心。在物價一定波動的預期心理下，有閒置的資金即購買預售屋以避免貨幣貶值。而殊不知建設公司早已將預期物價波動的預期上漲金額計入預售價格之中。於是乎，買賣雙方都普遍存著賭一睹的心態，看看兩、三年後物價波動幅度是否超過或在預期之中，而有幸哉樂禍的僥倖與自認倒霉的無奈。終而使得台灣的房地產市場幾無市場規律可言。

其次，台灣的金融市場亦復如此，只有幾近放任的金融自由政策而無住宅金融政策。建設公司需求建築融資不是憑住宅興建個案的可行性，民眾購屋貸款不是憑購屋自住之基本需要，而是各憑建設公司或貸款掮客的各顯神通，致有超貸、逾期貸放、雨中收傘、以人頭貸款等金融市場亂象。此在在顯示台灣的住宅市場及住宅金融市場亟需透過政治經濟學予以思考與改造，俾建立永續經營的建築及購屋環境。

本書之付梓，首先要謝謝空間雜誌不惜篇幅提供我發表個人研究的園地；其次，要謝謝諸多從事住宅行政的先進及同仁。再來，要感謝蔡茂雄兄、黃淑娟小姐、陳玲珠小姐指導電腦排版打樣，張維銓兄協助校閱，唐山出版社陳老闆惠允出版，均為本書作出貢獻。最後，不能免俗的將本書獻給帶給我無限歡樂和安慰的三位子女：涵文、輔毅及涵君。看著三位子女的成長，益發激勵我在工作的專業上不可停滯學習及創新。也冀望當他們信仰、智慧與身量同時長大成人時，能知道他的父親曾在工作崗位上，獨排眾議地為健全台灣的房地產市場經營秩序及體制，特別是為健全住宅經濟的市場環境努力過。儘管這些法案屆時可能仍未完成立法並據以實施。

 

走出懋遷化居的住宅經濟 本書收錄四篇有關住宅經濟決策環境的長篇論述，其中三篇分別從市場經濟、政治經濟等公共政策及經濟的角度，剖析政府介入房地產市場的著力點，及一篇從住屋權的角度，論述台灣社會應有的住宅政策。 台灣的居住文化及住宅政策的貧乏問題，莫過於住宅、金融及經濟學者僭妄的主張住宅政策應全盤回歸市場經濟，放任供使用為目的的住宅，在以投資理財為目的房地產市場中，被財團及已有資產階級恣肆壟斷與囤積來炒作房價。 作者認為時下潮流的「懋遷有無化居」、「居積趨時為務」等市場經濟原則，不應適用於住宅供需市場。目前台灣極端放任的住宅經濟市場所表現出來的販厝文化及房屋預售制度，正是將這種重商主義、唯利是圖發揮得淋漓盡致的寫照。故主張政府應積極策訂住宅經濟法制，健全住宅生產有關土地開發、建築投資及住宅金融市場秩序。 附註：「懋遷有無化居」一詞中的「懋遷」為「貿易」之意；「化」為「貨」之意；「居」為「囤積」之意。參見：屈萬里，《尚書今註今釋》，P.3 & 20，台北商務印書館，1972；及《民生的開拓：中華文化新論》〈經濟篇〉，P.244，生活．讀書，新知三聯書店，1992