房地正義與租稅改革╱曾巨威
房地正義與租稅改革
曾巨威
（立法委員，中國科技大學講座教授）
我是曾巨威，目前擔任立法委員的職務，過去曾在政治大學執教25年，公職生涯退休後隨即任教於中國科技大學財政稅務系迄今。長久以來，個人心中一直有個理念、也是我在學術界所追求的夢想，就是希望社會能夠存在公平正義，故期許以自身所學之專業，即財稅、經濟等領域，克盡一己之力致力推展此理念，以期國家社會在符合公平正義的財稅制度下，使臺灣人民生活得更愉快、更愜意。這就是我對自己所設立的人生目標。
本文首先就臺灣目前現狀，針對房地產所建立的相關租稅制度中，存在不合理、不公平、不正義之處，做簡單的介紹與說明。再者，大家共同來思考，這樣的社會現象與租稅制度存在已有幾十年之久，並且也知道問題癥結所在，但是為何改不了？為何無可奈何？這是我們最沉痛的地方。最後，值得注意的是，當我們知道問題的答案後，應該如何讓答案能夠實現，這才是重點。國家社會若要進步，我們要思考的是，如何推動它往前走？而推動的力量在我們每一個人身上！
| 內容大綱 | |
| 壹、前言 | 伍、現行相關稅制 |
| 貳、財政失衡與稅改的關係 | 陸、課稅案例分析 |
| 參、我國財政狀況 | 柒、推動結構性改革 |
| 肆、社會實際現狀 | |
壹、前言
在臺灣，首先觀察到的現象是，社會當中隱藏了許多的民怨；而社會民怨中，最大宗的問題就是分配公平。當社會中隱藏諸多不公平、不正義之事，人民心中就會感覺不舒服，慢慢地在心理上逐漸累積情緒與委屈，這許多不公、不平、不義的來源之一，就是居住正義的流失。
如果社會的最大民怨，「公平」問題不能夠有所改善，居住正義若不落實，對臺灣整體傷害相當大。因此我們當盡最大的努力，思考所面對的問題是什麼？應該如何來解決？
貳、財政失衡與稅改的關係
近二十幾年以來，政府的整體財政是非常糟糕。其背後所隱藏的問題乃是收支兩面不平衡，簡而言之就是入不敷出。政府整體財政的問題，不單只是「財務問題」，另外更有一個嚴重的「分配問題」，就是社會分配正義的流失。
以下就「財務問題」與「分配問題」說明之（見圖1）。
一、財務問題
當政府入不敷出時，首先面臨到的是財務問題。「財務」是數字與金額失衡所造成的缺口，政府在財務面必然會出現的現象有二：
第一，財政赤字連連。每一年入不敷出均為赤字。
第二，債務餘額攀升。因為赤字，故需借錢，因此債務累積非常多。
二、分配問題
然而「財政」與「財務」是不同的。「財政」的背後有一個相當重要的功能，即政府有收入、有支出，不該只做金錢的處理，更應藉此達到許多功能，其中一項重要的功能就是「分配」。政府應該重新找回社會的公平正義，要以追求公平正義為目標，利用收入、支出的手段來達到分配面的改善，以期恢復社會的公平正義。
因此，政府財政失衡不僅是一個表面數字的「財務問題」，背後更嚴重的是，它會不會出現分配功能流失的「分配問題」？並且使得貧富差距擴大與社會不平增加？若果如此，我們允許貧富差距懸殊與社會不平增加嗎？接下來探究，我們的現象到底有多嚴重。
參、我國財政狀況
一、赤字與GDP比重
政府由於入不敷出，故每年均為赤字。
自1987年，各級政府歲出淨額占GDP比重（圓形紅線，見圖2），每年幾乎都高於歲入淨額占GDP比重（菱形藍線），表示二十幾年以來，政府每年幾乎都是入不敷出、都有赤字。
二、稅收占GDP比重
政府的收入當中，最重要的來源就是租稅。而稅收所呈現的趨勢，卻是從高點一路往下走。
稅收對GDP比重的高點曾出現在1989、90年為20.04％（見圖3），到2012、13年只剩下12.93％，該期間甚至低於12％，顯示政府的稅收能力越來越差、越來越弱。
三、債務餘額占GDP比重
由於政府入不敷出、收入能力降低，那麼究竟要如何生活？答案是，只好借錢。因此，政府債務不斷累積。債務餘額占GDP比重，從1996年的25.49％（見圖4），每年不斷地提高，到2013年已高達41.91％。
何謂「債務餘額」？就是政府尚未償還的錢。政府要如何還錢？當然是倚靠收入來償還，其中最主要的收入來源就是稅收。但是，政府的稅收卻是一直往下走而無力償還，債務就會一直往上升。債務持續上升時，稅收仍然繼續地往下，於是形成「債務往上升，租稅往下走」的不均衡問題，表示政府債務償還的機會越來越少，債務累積越來越多。因此許多人這樣說，現在每個家庭若多生一個小孩，這個小孩一出生就開始背負債務在他的身上。
以上就是我國政府的財政狀況。結論是，政府好窮，窮到不知道未來應該如何償還債務。其次探究的是，關於房地產的社會實際狀況。
肆、社會實際狀況
一、區域性房地產價格飆漲
很多人應該都有這樣的理想與夢想，就是一輩子辛苦工作，希望的便是擁有溫暖的窩並且能夠負擔得起。因此，房地產本身的價格，將決定臺灣社會是否每個人能夠獲得此起碼的溫暖。以下透過簡單的數據資料分析，自民國96年至102年期間，區域性房地產價格飆漲之社會狀況：
- 臺北市房地產價格（見圖5）
‧ 臺北市每坪平均單價（紅線），於民國96年第三季約為新台幣（以下同）37.3萬元，其價格曲線一路上升，到民國102年第二季平均每坪高達56.6萬元。
‧ 每個交易完成平均總價（綠線），也是一直往上升，目前平均總價高達約2千萬元（數據顯示，民國102年第二季約為1,900萬元）。哪一個領22K的年輕朋友有希望買得起？這是臺北市房地產價格變化的背後所帶給我們承受的壓力。
- 臺中市房地產價格（見圖6）
‧ 相對於北區，臺中市價格飆漲的情況稍微緩和些，但以長期而言，價格亦呈現慢慢往上升的趨勢。民國102年第二季平均單價已升至約為16萬元。
‧ 特別說明：臺中市原本是臺中市及臺中縣，於民國99年合併改制為直轄市。數據的前期是單純的臺中市，合併後變成大的臺中，價格因而受到些微影響。
- 高雄市房地產價格（見圖7）
‧ 長期來看南部房地產的價格，同樣呈現往上走的趨勢，只是過程中價格的起伏變化比較多。
‧ 目前平均單價大約在15萬元以上（數據顯示，民國102年第二季約為15.4萬元）。以上是臺灣區域性房地產價格的變化情形。北部地區，非常明顯地直線往上走；而其他都會區，長期趨勢同樣是往上走，但過程中有上下起伏的狀況。然而，幾乎每坪平均單價都遠超過15、16萬元以上，這樣的價格對一般市井小民而言，都是相當大的壓力。房地產價格如此，那麼我們究竟賺多少錢？
二、經常收入（薪資）成長停滯
- 平均每戶經常性收入（見圖8）。
‧ 平均每戶經常性收入，在2007年達到頂點1,162,366元之後，接著連續幾年的時間是一路往下跌，當2010年跌到谷底1,123,761元時，才開始再往上升。
‧ 雖然單獨看2010至2012年間，該段上升期間顯得好像還不錯；但是，比較2012年與2007年兩個時間點，兩者水準相差並不多，乃因前段2007至2010年期間下跌得太過慘痛所致。換句話說，這幾年我們是白混了！雖然這7、8年間曾經跌至谷底，也已慢慢回升，但回升的結果尚且不如之前原來的水準。若將經常性收入改為實質薪資收入，便與媒體、報章雜誌所報導的內容一般，即關於我們現在的實質收入不僅停漲且持續倒退，一路退回16年前的水準。
- 平均每人薪資（見圖9）。
‧ 平均每人薪資，數據資料亦呈現相當緩慢地成長趨勢。
‧ 自2008、2009年跌下來後再往上爬，其實爬得很吃力。這段下跌、再上升期間（指2008∼2011年間）對臺灣而言，造成相當大的傷害，肇因乃源於2008、2009年全球金融海嘯。其罪魁禍首是誰？是雷曼兄弟嗎？不！後面的兩家房貸公司才是關鍵。由於擴大、浮濫信用在房地產上所致，誘因在於大家看到房地產價格飆漲，遂產生了追逐金錢遊戲的邪念，而此邪念被金融機構利用，以各種衍生性金融商品、結構性商品包裝欺騙大眾，然房地產最後卻泡沫化，因此信用崩潰，引發一連串海嘯的效應。
臺灣也必須留意，若房地產的市場變化、價格趨勢仍不斷地上升，又社會風氣越來越敗壞，將會帶來更長久的危機，就是未來可能再次發生房地產泡沫化的問題。最近專業級的世界報告提醒我們，若繼續任由發展，2015年將是全球再次面臨房地產泡沫化的高風險邊緣。
- 各成長率（見圖10）。
‧ 將平均每人薪資、每戶經常性收入、實質每人薪資分別計算其成長率。
‧ 橫軸，中間水平線代表零成長。‧ 資料顯示，經常性收入與薪資的成長狀況，都在零成長
水平線做上下浮動的變化，此乃表示經常性收入與薪資的成長力道均顯不夠。
如前所述，整體社會所呈現出來的結果是，人們收入的增長力道非常微弱。反應在生活體驗中最好的檢驗方式就是，最近10至20年中，你的賺錢能力有沒有提高？或薪水、收入有沒有增加？
三、房價／所得倍數攀升
回顧前面所提及，關於社會的實際狀況是，第一、房價一路往上走，我們追逐得很辛苦，也一直追不上；第二、我們的所得、收入能力越來越低，距離欲達成的夢想可能性越來越小。若將上述兩者（即「房價」與「所得」）結合，可稱之為「房價所得倍數比」，即表示房價與所得相差的倍數。分別敘述如下：
- 臺北市房價所得倍數比。
以臺北市為例（見圖11），其倍數比所呈現的趨勢就是一路往上攀升。於民國102年第2季已高達12.4倍之多，意思就是不吃不喝12年通通累積下來，才可能買得起房子。
- 歷年房價所得倍數比。
為加深讀者印象，以另一張圖表來觀察臺北市、新北市、以及主要都會區之倍數比情形（見圖12），亦均為往上攀升的趨勢。
形成房價所得倍數攀升的原因，可能是房價成長的速度越來越快，另外就是人民收入能力有限。這些使得人們生活倍感壓力，想要擁有一棟屬於自己的房子，實現的可能性越來越遠，對未來生活的安排與生涯規劃也越來越困難，於是就開始出現抱怨而累積怨氣。但是，有些人要買房太容易了。為什麼會這樣？因為貧富差距。因此，所得分配均與不均成為相當重要的問題。
四、所得分配差距擴大
根據下面幾項資料，探究我國所得分配與貧富差距狀況。
- 所得五等分倍數。
‧ 做法：將所有家庭依每戶所得收入由低所得至高所得排序後，按戶數分為五等分，分別計算出此五等分中最高所得與最低所得之平均所得，將兩者相互比較，即可得出所相差的倍數。倍數越大，表示所得分配越不平均。
‧ 依據數據顯示，所得分配的差距一路逐漸攀升，到2012年該倍數已有6.13倍（見圖13）。
若將觀察焦點放在2009至2012年間，此期間之倍數自6.34倍降至6.13倍，表示所得分配差距的狀況有改善（這通常是政府的角度）。但是，將時間往前推移，臺灣從1980年的3點多倍，一直不斷攀升，目前已達6點多倍之高。所得分配的差距呈現不斷擴大的趨勢，表示有人慢慢更有錢、富裕程度越來越高。
- 100年綜所稅課稅資料―家戶十等份。
所得分配差距的擴大，另以民國100年綜合所得稅課稅資料說明（見表1）。
‧ 家庭平均所得：第一分位每戶約為10萬元（99.73千元），第十分位每戶約為330萬元（3311.28千元）。
‧ 最高所得第十分位家庭平均所得為最低所得第一分位家庭平均所得的33.2倍！若將資料區分為二十等分，其差距倍數更高達80餘倍！但是，更讓我們無法心理平衡的是什麼？
- 近六年高所得家庭免稅概況。
在綜所稅課稅級距及累進稅率中，超過400萬元所得者適用最高40％稅率，因此超過400萬元所得者應該足以代表社會之高所得者。如此高所得應該繳點稅吧！？但是根據資料顯示，所得總額逾400萬元者自民國95年至100年分別有3、8、8、16、15、7戶（見表2），所得稅一毛錢都不用繳！其中包含賺1億元以上的人不用繳稅！
這些數據的背後要告訴我們的是，除了房地產價格一路往上飆漲，以及我們的收入一直窮追不上等扭曲現象外，更嚴重的是，社會所得分配不均的持續擴大與蔓延。
回顧本文一開始談到：
① 政府的財政失衡、稅收不佳「政府缺錢」、舉債多。
② 社會現實狀況是，房地產價格不斷往上、人民的薪資收入能力被壓抑，反應在擁有房地產的能力上顯得越來越吃力。
③ 然而，並不是所有人都有此共同感受。因為貧富差距不斷擴大，平民百姓所受的影響遠勝過有錢階級。
究竟是哪些原因導致此等結果？這個問題具相當程度的複雜性，須從各種不同的專業領域去尋找答案，綜合做整體性的討論與解決。下面章節係以財政角度，探討關於財稅因素所導致的問題癥結。
伍、現行相關稅制
現行稅制下，與不動產相關的稅目大致區分為下列三大類
（見表3）：
1.所得稅︰在交易的過程裡，若有賺錢稱之為「所得」，有所得才課所得稅，包括房屋交易所得稅、土地增值稅。
2.財產（持有）稅︰擁有財產（房屋、土地）每年所需繳的稅，包括房屋稅、地價稅。
3.交易稅︰取得不動產完成交易時所要繳的稅。包括營業稅、契稅、印花稅、特銷稅。
此三大類不動產稅目，其租稅制度若健全，上述所提及的問題可能就不至於惡化；但相反地，若制度上出現諸多的不合理與不公平，就會加深對人民所造成的傷害。下段章節將從所得稅、財產稅與交易稅中，探討臺灣不動產的稅制究竟出了什麼問題？
陸、課稅案例分析
一、課稅價格嚴重偏低
第一個課稅案例，以眾人所熟悉的「北市某28樓鋼骨造豪宅」為例說明，持有房地產因沒有反應出實際價格，課稅價格嚴重偏低，造成政府課稅效果不佳。
該豪宅房屋總面積為248.3坪（見表4），按100年土地公告現值總金額約新台幣（以下同）6,598萬元，房屋評定現值總值約1,046萬元，兩者現值共計為7,644萬元；但是，該豪宅不動產市價總值卻高達4億9,660萬、將近5億元。評定現值總價占不動產市值總價僅為15.39％，也就是說，課稅的認定價格僅占市場價值之15.39％而已。
以上述豪宅為例，現行課稅制度帶給人民的疑慮與感受就是，為什麼高達5億的市價卻與政府實際課稅時價格的認定相差這麼遠？於是心中便產生不平，這些坐擁豪宅的人所繳納的稅，並沒有繳到人們心中所認定與期待「應該要繳的稅」。試問，問題出在哪？問題的關鍵就在於「價格」。明明市場價格是5億，在課稅時價格的認定竟不到1億！顯示課稅制度的設計出了問題。
現行租稅制度的問題，反應出兩種現象：
- 房屋與土地的價格必須分離計算。一般而言，房地產的交易過程中，議價與最後成交金額均為房地合一的價格；但是，政府在課稅制度卻規定，房地價格必須分開。因此，變成大家都共同作假報稅。
- 課徵價格不實。政府既然規定課稅價格必須分開，但卻用不實、假的價格來區分土地與房屋，也就是土地的認定用公告地價、公告現值，房屋則採房屋評定現值，兩者分別各有一套估算方法，而該估算方法與其結果卻又不是真實的。
因此，政府若不採取「房地合一的實價課稅」，將無法解決上述案例中所反應出社會不合理與不公平的問題。換言之，在稅制改革的過程中，「房地合一的實價課稅」是相當重要的關鍵。
二、短期交易所得課不到稅
其次，將分析關於短期交易所得，政府的課稅效果更差。
原因在哪？因為政府強迫把房屋與土地分開。不動產買賣交易過程中，有關土地所賺的錢稱為「土地增值」、房屋所賺的錢則稱為「房屋交易所得」，其實兩者應該是要合在一起的，統稱為「財產交易所得」。但是政府強迫將其價格分開，因此有關房地產的財產交易所得：
- 關於土地的部分
‧ 稅法規定，按「土地公告現值」予以課徵「土地增值稅」，公告時間為每年公告一次。
‧ 若在兩次公告日中間有任何交易，因公告現值沒有任何變化，其交易所得即為「零」，政府課不到任何土增稅。此乃脫離現實。
‧ 因此，某種程度上也變相鼓勵短期投資交易、鼓勵炒作房地產，因為將房地價格炒高，短期投機利益越高，其稅負相對是越輕的。
- 而房屋的部分
‧ 以「房屋評定現值」乘以某個百分比來設算「房屋交易所得」。
‧ 各縣市比率不同，以臺北市的平均水準，約為「房屋評定現值」的37％左右來設算「房屋交易所得」。
‧ 但「房屋評定現值」評定結果偏低，與市價相距甚遠，因此乘上37％設算出來的交易所得相對也低。
三、預售屋課稅績效不彰
第三個嚴重的問題是，預售屋課稅績效不彰，「權利」交易所得應納入所得課徵所得稅。
預售屋制度是臺灣相當獨特的房屋交易型態，在國內行之已有幾十年的時間，風險很高亦經過不斷的改良。在房地產的交易過程中，預售屋存在一些課稅問題，最近財政部相當重視此問題，將之列為查核重點項目。
所謂預售屋，就是尚未建造完成的房屋。當房地產價格飆漲，投機風氣又盛行，因為有預售屋銷售制度，就會出現一種市場現象，即大家為追逐飆漲的房地產價格而購買預售屋，然而其購買目的並非於建造完成後擁有該房屋，而是期望在交易過程中參與此金錢遊戲，以小額訂金先進來訂下預售屋，短期內轉手讓出權利，賺取價差、享受高額利潤。
由於房屋尚未蓋好，此移轉屬「權利」移轉，非屬「不動產」產權移轉，故交易所得不能稱為房屋交易所得，頂多稱之為「權利」交易所得。此「權利」交易所得亦應當課稅，但權利是無形的，不似房地產有實體、需要登記，因此財政部在課稅查核過程中相對不容易，其稽徵效果並不佳。所以，這陣子委員們經常對財政部施壓，希望財政部能針對預售屋銷售交易加強課稅查核，若能在此方面加強稽徵，才能減輕許多因課稅產生的不公平。
以上三大問題（即課稅價格嚴重偏低、短期交易所得課不到稅、預售屋課稅績效不彰）背後所隱藏的是，不動產的稅制設計才是根本問題之所在。若僅止於談論問題，不過是多一些人了解臺灣課稅制度的不良而抱怨一堆，導致課稅上所造成的不公平與貧富差距所產生的民怨更加累積而已。大家應當思考的是，如果這些問題相當嚴重並且違反社會最基本的公平正義，那麼我們應該用什麼方式來解決？即使無法一舉將所有問題根本解決，最起碼要先做一些事情，先有一個起步。假設將政府的政策當成一尊巨砲，巨砲本身要打中的是所設定的理想目標。而大家要做的起步是，將方向錯誤的砲口調整到正確的方向。即便現在還無法點燃引爆，但是至少先盡眾人的力量，設法努力轉動沉重的巨砲，將炮口的方向對準理想目標，未來將會有機會打中目標。因此，我們要設法將不動產稅制做結構性的調整。
柒、推動結構性改革
推動結構性改革重新奠定稅制穩固基礎，其目標如下：
‧ 所得稅：改善資本所得課稅公平性。
‧ 財產稅：合理提高課稅價格。
‧ 消費稅：強化特別消費稅功能。
‧ 週轉稅（交易稅）：配套政策運用彈性化。
一、以所得稅與特銷稅為例
按前面所述，問題的根源在於房地價格合一實行困難。由於現行租稅制度是將兩者分開，若要嚴肅地談論這個問題，此乃幾十年來所無法解決的。然而之所以難解決，是因為孫中山先生的思想是立國基本精神，對制度的設計具深遠影響。其中最大的影響是，孫中山先生對土地的看法。我們都要承認，在100多年以前孫先生對於土地問題的看法是對的，這是當時時代背景之故。他針對土地制訂一套特殊的政策，包括租稅的體制。因此每當談論房地產時，「土地」是被拿出來單獨特殊化的處理，不僅在政策思惟上要單獨面對，在租稅課徵上也賦予它獨特的角色。
實際上就是，如果要實施房地合一課稅，首先碰到的問題是，「土地增值稅」怎麼辦？因為「土地增值稅」是規定在立國的根本大法「憲法」當中（憲法明文規定，土地價值的增加，其增值利益應由國家徵收土地增值稅）。這也就表示，當我們知道這許多的問題，也思考要如何解決問題，但是在解決問題的過程中發現更多的障礙與困難，而這些障礙與困難是很複雜的，複雜到牽涉政治因素、牽動到國家的根本憲法。所以，長久下來沒有人動，也沒有人敢動，直到現在。
那麼應該怎麼辦呢？個人建議，至少可以先做這些事：
1.所得稅
首先，針對二年以下非自用住宅房地交易，以實際價格計算利得，課徵所得稅。其次，維持土地增值稅課徵，其稅額可從上述所得稅中減除，未全數減除者，餘額不退。（見表5，單點突破(1)、(2)）
‧ 二年以下。係針對短期買賣房地產之交易範圍而言，排除長期性投資。
‧ 非自用。係針對炒作交易而言，排除真正自用住宅的需求。
‧ 按實際交易價格計算交易利得，予以課徵所得稅，也就是有賺錢才課稅。
‧ 維持土地增值稅，如此將不會動到國家根本憲法；但改為可以扣抵。
這是起步。先對此部分大而有為的改革，才有機會改變臺灣社會不公平的現狀（現狀指土地按公告現值、房屋按房屋評定現值，然兩者價格卻都不真實，並且在短期二年之內交易頻繁，賺這麼多的錢，政府卻課不到稅。）個人如此大膽提出此建議，乃是因為我們已經實施了兩年的奢侈稅。
- 特銷稅
「奢侈稅」正確名稱為「特種貨物及勞務稅」，簡稱「特銷稅」。課徵方式是，針對未滿一年轉手，按實際銷售交易價格課以15％的交易稅；若未滿兩年則課以10％的交易稅。當時課徵「奢侈稅」，引起社會大眾的支持。為什麼？因為民眾積怨已深，相當在乎居住正義的流失。因此，當這個稅被提出來的時候，大家都贊成針對炒作房地產的人予以課徵這樣特別的稅，所以政府課了。我個人認為它之所以應該課，是因為所得稅課的不好，而政府為了彌補大家的情緒、衝動、抱怨，所以課徵奢侈稅。
但是，大家不能夠一輩子活在情緒裡。試想，假設今天房地產崩跌下來，奢侈稅將會是第一個被社會要求廢掉的稅目，眾人應該在乎的是長久穩定的租稅制度。法律與租稅制度，不應隨著市場起伏予以設立或廢除。當房地產市場好，眾所期待課稅是越重越好；但若房地產下跌，大家便要求將它廢掉，如此並非長久穩定的制度。因此以專業的角度而言，奢侈稅並不完全是正確的答案。
正確答案在哪裡？就是，如果可以按照上述提及「針對二年以下非自用住宅房地交易，以實際價格計算利得，課徵所得稅」，首先以此方法來課「所得稅」，再者便需回頭檢討「奢侈稅」。
因此，個人針對「奢侈稅」建議調整為：房地產特銷稅（奢侈稅）縮小課徵地區（分區課稅）或改針對一年與二年內第二次交易課徵（全區課稅）。（見表5，單點突破(3)）
調整方法有二：
① 奢侈稅縮小功能，不全區實施，採分區課稅。僅針對炒作特別厲害的地區，加強該所在區域繼續課徵交易稅。
②若仍採全區實施，因已搭配前面所得稅的課徵方法，特銷稅就可稍微緊縮，即針對一年與二年內第二次交易課徵。因為若交易只有一次，已有前面①的方法，按實際交易價格課徵所得稅。
如此，房地產特銷稅（奢侈稅）慢慢地將可發揮政策性的功能。
以上討論的是，不動產有關「所得、利得」的部分；接下來將論及，關於「持有」的部分。
二、以房屋稅與地價稅為例
目前對於不動產持有的部分，房屋稅與地價稅最重要的問題關鍵，就是「價格」。即土地的地價稅按公告地價、房屋稅則按房屋評定現值，現行制度下兩者均偏低，無法反應出豪宅應該要繳的稅。若以市價動輒5億、6億的豪宅為例，政府徵收這些豪宅每年的房屋稅、地價稅，竟抵不過他們繳納一個月或兩個月的管理費！
何謂管理費？就是大家共同在一起，有關社區的公共作為需由大家來分攤，例如警衛保全、垃圾處理、公共用電、公共設施⋯⋯等，計算出一坪為多少金額，由大家一起分攤。持有房地產而繳納房屋稅、地價稅，理應同此概念才是。但臺灣人民願意繳交管理費，卻不願意繳點稅給政府，豪宅每年繳給政府的管理費，竟不如他們一個月或兩個月的管理費！這並不符合公平正義。
然而，推動改革的基本原則是，不能夠一下子影響大多數民眾的權益，也就是，要設法優先照顧一般民眾自用住宅的需求。因此，稅改要先排除自用住宅，再將其餘多出來的部分做更合理化的處理。
針對房屋稅與地價稅，個人建議如下：
- 遠期目標︰房地合一課徵不動產稅。
- 單點突破︰
① 房屋自用住宅一人一生一定面積以下，適用1.2％最低稅率，其餘部分則按金額分級差別稅率課徵。
② 地價稅率自用住宅稅率2%與基本稅率10%維持不變，現行累進稅率結構酌予調高。
③ 可參考財政部99年「房屋稅與地價稅」修正草案。
如此，一般社會大眾將不致受到影響，又能夠找出課稅過程中導致的不公平之處，做更合理化地改善。上述內容僅將概念提出來說明，另附房屋稅率改革草案、地價稅率修正草案（見表6），對稅率有較詳細的分級與建議。
該建議在吳敦義先生任行政院長時，我們透過不斷地討論與努力，說服財政部願意接受，然後由財政部送到行政院，但當時不敢做，於是被打回來。由於政府沒有作為，社會問題就永遠不會改善，過一段時間，大家又開始討論問題、又開始累積民眾的怨氣，接著再重新討論、再找答案⋯⋯，最終仍要面對這個問題。因此，我再次督促財政部把這個建議再度拿出來，希望經過我們不斷地努力與嘗試、經過大家不斷地檢討與推動，希望有一天可以真正地成功。而這個成功並不代表是最後的成功，代表的是有希望的起步，這個起步稱之為「單點突破」。
「單點突破」的意思就是，知道遠期的目標是什麼（即「全面實價課徵房地合一之所得稅與交易稅」與「房地合一課徵不動產稅」），但並不是很鄉愿地想要一蹴可及，社會改革不可如此；但反之，不能因為目標太過崇高就放棄，至少需有單點突破式的想法與作為。希望以單點突破方式，真正面對問題、落實改革，而這需要大家一同的關心與推動。
我個人很有信心地認為，透過單點突破，臺灣的稅制改革最終是有希望的，意即能夠真正地從稅制的角度，恢復租稅的公平正義。當租稅的公平正義能夠被恢復，社會不公不義裡面所引起的民怨（特別是針對租稅不公），定能得到最起碼的改善，對整體社會追求公平正義的理想目標具有相當大的助益。
今天我很大膽地把我的想法提出來分享，也請大家指教，謝謝。
（本文為「房屋與土地：聖經觀點研討會」之重點摘錄，邱華英整理）